fot. KOWR

Kupno ziemi rolnej w Polsce to proces, w którym istotną# rolę odgrywa Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa - wspierając rozwój rolnictwa i dążenie do racjonalnego gospodarowania gruntami. Kto może nabyć grunt rolny, kiedy potrzebna jest decyzja KOWR, w jakich przypadkach państwo może przejąć nieruchomość lub udziały w spółce? Jak wygląda nadzór nad realizacją obowiązków i co pokazują najnowsze dane? Prezentujemy, jak w praktyce realizowana jest ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego.

Ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z  2024 r. poz. 423 ze zm.) reguluje m.in. obrót nieruchomościami rolnymi na rynku prywatnym. Przepisy te stosuje się w szczególności do obrotu nieruchomościami rolnymi, użytkowaniem wieczystym oraz udziałami we współwłasności tych nieruchomości. Jednym z zadań Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa jest realizacja przepisów tej ustawy.

KOWR wykonuje szereg zadań administracyjnych i uprawnień ustawowych w zakresie m.in.:

• rozpatrywania  wniosków  i wydawania  decyzji administracyjnych na nabycie nieruchomości rolnych,
• rozpatrywania wniosków i wydawania decyzji administracyjnych na zbycie lub oddanie w posiadanie innym podmiotom nabytych nieruchomości rolnych przed upływem okresu 5 lat,
• wykonywania prawa pierwokupu oraz prawa nabycia nieruchomości rolnych,
• nabywania na własność Skarbu Państwa nieruchomości rolnych w celu poprawy struktury obszarowej gospodarstw rolnych,
• wykonywania prawa pierwokupu oraz prawa nabycia udziałów i akcji spółek kapitałowych będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha.

Nabywcą nieruchomości rolnej, co do zasady, może być rolnik indywidualny. Jeśli jednak grunt rolny o powierzchni 1 ha lub większej chce nabyć osoba niespełniająca ustawowej definicji rolnika indywidualnego, wymagana jest zgoda Dyrektora Generalnego KOWR, wyrażana w drodze decyzji administracyjnej.

Zgoda na nabycie nieruchomości rolnej wydawana jest na wniosek: zbywcy nieruchomości rolnej, osoby fizycznej, która zamierza utworzyć gospodarstwo rodzinne lub powiększyć gospodarstwo rolne, uczelni do realizacji celów dydaktycznych lub prowadzenia badań naukowych lub prac rozwojowych na terenie nieruchomości rolnej inwestora, realizującego inwestycję celu publicznego.

W 2024 r. do Oddziałów Terenowych KOWR, wpłynęło łącznie 7,3 tys. wniosków o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnych, o łącznej powierzchni ponad 31,4 tys. ha.

W tym okresie wydano 6,7 tys. decyzji administracyjnych, które dotyczyły nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni ponad 30 tys. ha, w tym:

• 6,4 tys. decyzji pozytywnych, dla nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni ponad 26,7 tys. ha,
• około 50 decyzji negatywnych, dla nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni prawie 1,6 tys. ha,
• około 300 decyzji o umorzeniu postępowania, dla nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni ponad 1,7 tys. ha,
• ponad 500 spraw zakończonych zostało w inny sposób (tj. pismem o pozostawieniu wniosku bez rozpoznania lub postanowieniem o odmowie wszczęcia postępowania).

W pierwszych pięciu miesiącach 2025 r. do Oddziałów Terenowych KOWR, wpłynęło łącznie 3,4 tys. wniosków o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnych. W okresie tym wydano łącznie 2,8 tys. decyzji administracyjnych, które dotyczyły nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni ok 13 tys. ha, w tym:

• 2,7 tys. decyzji pozytywnych o powierzchni nieruchomości 12,4 tys. ha
• niespełna 20 decyzji negatywnych dla nieruchomości rolnych o powierzchni niemal 40 ha.

Nabywcą nieruchomości rolnej, oprócz rolnika indywidualnego, może być też osoba bliska zbywcy (tj. zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonkowie, rodzice małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione, ojczym, macocha oraz pasierbowie), a ponadto podmioty wyszczególnione w ustawie, m. in. jednostki samorządu terytorialnego, Skarb Państwa lub działający na jego rzecz KOWR, określone spółki handlowe oraz celowe, osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania, a także parki narodowe – w przypadku zakupu nieruchomości rolnych na cele związane z ochroną przyrody czy spółdzielnie produkcji rolnej.

Osoba, która nabywa nieruchomość rolną ma do spełnienia określone obowiązki i ograniczenia. Jest  zobowiązana do prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia jej nabycia, a w przypadku osoby fizycznej ma obowiązek prowadzić to gospodarstwo osobiście, a ponadto nabyta nieruchomość w okresie 5 lat od dnia nabycia, nie może być zbyta lub oddana w posiadanie innym podmiotom.

Jednak od tej reguły jest wyjątek. W przypadkach uzasadnionych ważnym interesem właściciela nieruchomości rolnej lub interesem publicznym Dyrektor Generalny KOWR, na wniosek właściciela nieruchomości, może wyrazić zgodę na jej zbycie lub oddanie w posiadanie, przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia.

W 2024 r. do KOWR wpłynęło łącznie 3,9 tys. takich wniosków, w sprawie których wydano 3,1 tys. decyzji administracyjnych, z których:

• niemal 2,6 tys. stanowiły decyzje pozytywne,
• ponad 200 – negatywne,
• ponad 300 decyzji dotyczyło umorzenia postępowania
• około 900 spraw zakończonych zostało w inny sposób niż wydanie decyzji administracyjnej.

Od 1 stycznia do 31 maja 2025 r. do Oddziałów Terenowych i Centrali KOWR, wpłynęło łącznie blisko 1,8 tys. wniosków o wyrażenie zgody na zbycie lub oddanie w posiadanie innym podmiotom nieruchomości rolnych przed upływem 5 lat od ich nabycia. W okresie tym:

• wydano łącznie prawie 1,5 tys. decyzji administracyjnych,
• ponad 300 spraw zakończonych zostało w inny sposób. 

W sytuacjach określonych przepisami ustawy Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, działającemu na rzecz Skarbu Państwa przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości rolnych oraz prawo nabycia nieruchomości rolnych.

Z prawem pierwokupu mamy do czynienia, jeżeli następuje sprzedaż nieruchomości rolnej lub udziałów (akcji) spółki, spełniającej kryteria określone ustawą.

Z prawem nabycia mamy do czynienia, wówczas jeżeli nabycie nieruchomości rolnej lub udziałów (akcji) spółki, spełniającej kryteria określone ustawą, następuje w wyniku: zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, jednostronnej czynności prawnej,  orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym, innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego.

Decyzja o wykonaniu prawa pierwokupu czy prawa nabycia zostaje podjęta m.in. w oparciu o analizę celowości nabycia konkretnej nieruchomości rolnej (tj. oceny czy nabycie tej nieruchomości będzie miało istotne znaczenie dla realizacji celów ustawy). Nabyte w ten sposób nieruchomości są włączane do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, a następnie rozdysponowywane w trybie przetargów na dzierżawę lub w trybie sprzedaży – przede wszystkim lokalnym rolnikom indywidualnym w celu powiększenia gospodarstw rodzinnych.

W 2024 r. do KOWR wpłynęło:

• 24,5 tys. warunkowych umów sprzedaży, dotyczących nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni ponad 22,7 tys. ha, w stosunku do których KOWR przysługiwało prawo pierwokupu nieruchomości rolnych. W okresie tym KOWR złożył 127 oświadczeń o skorzystaniu z prawa pierwokupu na powierzchnię ponad 1,2 tys. ha;
• 3,2 tys. zawiadomień dotyczących nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni ponad 9,8 tys. ha, w stosunku do których KOWR przysługiwało prawo nabycia nieruchomości rolnych. KOWR złożył 22 oświadczenia o skorzystaniu z prawa nabycia nieruchomości rolnych o powierzchni ponad 500 ha.

Od 1 stycznia do 31 maja 2025 r. do Oddziałów Terenowych KOWR wpłynęło:

• 9,6 tys. warunkowych umów sprzedaży, dotyczących nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni ok 9,4 tys. ha. Na nieruchomości te złożono 51 oświadczeń o skorzystaniu z prawa pierwokupu na powierzchnię niemal 950 ha,
• 1,5 tys. zawiadomień, dotyczących nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni ok 3,8 tys. ha, na które złożono 5 oświadczeń o skorzystaniu z prawa nabycia nieruchomości rolnych o powierzchni ponad 70 ha.

Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa może nabywać na własność Skarbu Państwa nieruchomości rolne w celu poprawy struktury obszarowej gospodarstw rolnych. Właściciel nieruchomości rolnej może więc w tym zakresie skierować do KOWR pisemny wniosek. Nabycie takie następuje po cenie nie wyższej, niż wartość rynkowa tej nieruchomości z uwzględnieniem jej obciążeń.

W 2024 r. do Oddziałów Terenowych KOWR wpłynęły 64 wnioski sprzedających, które dotyczyły nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni ponad 700 ha. W tym okresie KOWR kupił 15 nieruchomości rolnych o powierzchni ponad 127 ha.

KOWR ma również prawo pierwokupu oraz prawo nabycia udziałów/akcji w określonej ustawowo spółce handlowej (poza wyjątkami wskazanymi w ustawie). Przed nabyciem udziałów i akcji w spółce handlowej KOWR-owi przysługuje prawo przeglądania ksiąg i dokumentów spółki.

W 2024 r. do KOWR od spółek handlowych wpłynęło ponad 600 zawiadomień o przysługującym KOWR prawie pierwokupu i prawie nabycia udziałów/akcji w spółkach handlowych. KOWR w tym okresie:

• złożył 36 oświadczeń o skorzystaniu z prawa pierwokupu łącznie 467 udziałów oraz 251 847 akcji w spółkach handlowych,
• nie złożył żadnego oświadczenia o skorzystaniu z  prawa nabycia udziałów/akcji w takich spółkach.

Od 1 stycznia do 31 maja 2025 r. wpłynęło ponad 200 zawiadomień o przysługujących KOWR ww. uprawnieniach. W tym okresie KOWR złożył łącznie 4 oświadczenia dotyczące 27 328 akcji oraz 178 udziałów w takich spółkach.

Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego, KOWR ma również inne uprawnienia oraz obowiązki. Sprawuje m.in. nadzór nad spełnieniem ustawowych obowiązków i warunków wynikających z tych przepisów dla nabywców nieruchomości rolnych. W ramach tego nadzoru przeprowadza kontrole, zgodnie z przyjętym i zatwierdzonym przez Dyrektora Generalnego planem kontroli nieruchomości rolnych. W skali całego kraju na 2025 r. zostało zaplanowanych do przeprowadzenia 1760 kontroli nabywców nieruchomości rolnych.

Jeżeli nabywca nieruchomości rolnej w okresie 5 lat od dnia jej nabycia nie podjął lub zaprzestał prowadzenia działalności rolniczej i nie wykorzystuje jej na cele rolnicze, albo nie wykonuje innych zobowiązań, które ciążą na nim w związku z nabyciem nieruchomości rolnej – KOWR może wystąpić do sądu o nabycie własności tej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa. Należy też pamiętać, że zbycie lub oddanie w dzierżawę nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia bez zgody Dyrektora Generalnego jest nieważne.

Przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się m. in. do nieruchomości rolnych: w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha, położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne, będących drogami wewnętrznymi,  wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, w których grunty, oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako grunty pod stawami, stanowią co najmniej 70% powierzchni nieruchomości.

Źródło: Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa

Powrót Drukuj

LOKALNY HIT

Ochrona środowiska dla firm

od 50PLN

Sprawozdanie o wytwarzanych odpadach

500PLN

Konstrukcje stalowe

Bezpłatne kontrolowanie sprawności ustawienia świateł

Korzystanie ze środowiska

500PLN

Aparat dla dzieci

99,00 złPLN

Bezpłatne kontrolowanie sprawności układu kierowniczego

Balustrady Bramy Ogrodzenia